Что мы подразумеваем под 100% финансированием
Прежде чем обсуждать обоснование использования 100% финансирования в сфере недвижимости, я хочу воспользоваться моментом, чтобы дать определение 100% финансированию. В корпоративных финансах структура капитала компании относится к тому, как она сочетает долг (т. е. кредиты, векселя и облигации) и собственный капитал (т. е. акции компании) для финансирования компании. В сфере недвижимости, когда я говорю о 100% финансировании, я конкретно имею в виду заемное финансирование, то есть использование кредитов и других источников кредита для финансирования инвестиций. Ознакомьтесь, что такое кредит под залог квартиры.
Использование твердых денег для 100% финансирования недвижимости
И большинство инвесторов осуществляют это 100%-ное финансирование с определенным типом долга: кредиты твердыми деньгами. При рассмотрении заявки на получение кредита кредиторы с твердыми деньгами сосредотачиваются исключительно на «твердом» активе, то есть на собственности. Если они смогут обеспечить достаточную долю в доме, они выдадут кредит. И большинство этих кредиторов основывают этот капитал на стоимости после реабилитации или АРВ. То есть они смотрят на рыночные цены, чтобы оценить стоимость после реабилитации, и обычно ссужают до 70% LTV от этого числа. Соответственно, кредиторы с твердыми деньгами защищают себя гораздо более высокой обеспеченной долей в основной собственности.
На самом деле это довольно типичная ситуация, то есть необходимость найти средства сверх вашей твердой денежной ссуды. Откровенно говоря, очень сложно найти такую замечательную сделку, которую кредит на твердые деньги покроет на 100%. Эта реальность означает, что у большинства инвесторов есть другие методы финансирования для удовлетворения потребностей своего бюджета, помимо кредита в твердых деньгах. Хотя это и не исчерпывающий список, инвесторы могут сделать следующее, чтобы преодолеть разрыв между кредитом в твердых деньгах и бюджетом сделки:
Что делать, если мне не нужно финансировать недвижимость?
Я хочу прояснить кое-что о 100% финансировании: это не просто хорошая стратегия для людей без кучи денег. Даже если вам не нужно финансировать недвижимость (т. е. у вас достаточно денег, чтобы заплатить за сделку наличными), этот подход все равно дает огромные преимущества. В итоге, даже если у вас есть деньги, которые нужно потратить, 100% финансирование сделки часто имеет смысл. И я использую оставшуюся часть статьи, чтобы выделить восемь основных преимуществ этого подхода к финансированию.
Увеличение рентабельности инвестиций
Концепция кредитного плеча (т. е. использование долга для покупки дома) значительно увеличивает отдачу от инвестиций. По мере увеличения отношения кредита к стоимости (LTV) недвижимости увеличивается и доходность наличными. Другими словами, при правильно проанализированной сделке с недвижимостью, чем больше ваше кредитное плечо, тем больше ваша прибыль.